Jak kupić dom i nie zwariować. Poradnik, wykaz dokumentów, przydatne linki

Podobno na marzenia nie wolno czekać, aż się spełnią, tylko trzeba nad nimi pracować. W sumie się z tym zgadzam, wolę skonstruować drabinę, żeby sięgnąć gwiazdki z nieba, niż czekać aż sama spadnie… Czekanie to taka nuuuuda…

A jako zwierzę korporacyjne przywykłam do magicznego słowa „deadline”  więc poszukiwania domu, mimo że wyczerpujące, nie były mi straszne.  Najważniejsze, że dużo się przy tym nauczyłam. Myślę, że każdemu, kto szuka wymarzonego miejsca na ziemi przyda się kilka wskazówek. Jak nie utonąć w gąszczu biurokracji i nie dać się osaczyć agencjom nieruchomości. Moje doświadczenia są tu podstawą, ale poniższy poradnik konsultowałam też z profesjonalistami. Mam nadzieję, że znajdziecie tu kilka przydatnych porad, dzięki którym ułatwicie sobie życie.

 

Zdolność kredytowa

Dwa magiczne słowa, od których w dużej mierze zależy Wasza przyszłość (no chyba, że jesteście wśród tych 30 proc. ludzi, którzy kupują nieruchomości za gotówkę).

Ważne są cztery rzeczy:

  • zaufany doradca kredytowy
  • własny bank,
  • BIK
  • i rachunek sumienia, czyli kalkulacja, ile i na co wydajemy

My zaczęliśmy od doradcy kredytowego, który pomógł nam porównać oferty wszystkich banków i poradził, co dla nas byłoby najlepszym wyjściem. Dowiedzieliśmy się, które banki i na jakich warunkach udzielają kredytów oraz na co warto zwrócić uwagę. Nie zawsze to, co na pierwszy rzut oka wydaje się atrakcyjne takie w rzeczywistości jest. Najistotniejsze kwestie pisane są drobnym drukiem, albo gdzieś między wierszami. Z doradcą finansowym łatwiej jest to wszystko usystematyzować. Jeden warunek – musi to być osoba, której ufacie. My zaufaliśmy koledze, a generalnie działa tu zasada poleceń. Jeśli Wasi znajomi brali kredyt i mają w tym temacie doświadczenie podpytajcie ich o dobry i sprawdzony kontakt.

Własny bank, to się wydaje oczywiste, ale często w kredytowym pędzie pomijane. Zwłaszcza, gdy doradca nie wskaże naszego banku, jako jednego z tych najlepszych. Niezależnie od wszystkiego, jeśli macie konto w jakimś banku, a pensji nie dostajecie pod stołem to koniecznie udajcie się do swojego oddziału. Doradca sprawdzi czysto teoretycznie Waszą zdolność, natomiast bank mając wgląd w historię konta będzie mógł zwrócić uwagę na rzeczy, przesądzające o ostatecznej decyzji. Tak było w moim wypadku. Teoretycznie zdolność kredytową miałam sporo wyższą niż to, co finalnie zostało zaakceptowane przez bank. Wiązało się to z wcześniejszymi zobowiązaniami (mieszkanie, samochód etc.) i statusem rodzinnym. Oczywiście sam wniosek później warto złożyć w kilku placówkach, tym bardziej, że obecnie czas rozpatrywania wniosków bardzo się wydłużył ze względu na duże zainteresowanie. Warto mieć jakieś dodatkowe opcje.

I dla świętego spokoju warto wydać 40 złotych na sprawdzenie własnego ratingu w Biurze Informacji Kredytowej. Gdy brałam poprzedni kredyt wyszło się, że mam otwartą kartę kredytową przy okazji jakiegoś programu lojalnościowego, a szczerze powiedziawszy karty na oczy nie widziałam.

No a przede wszystkim warto przejrzeć historię własnego konta. Czy przypadkiem nie wydajemy więcej niż zarabiamy. Nam posłużył do tego prosty excel w którym zapisaliśmy wszystkie najważniejsze miesięczne wydatki, opłaty i zaplanowaliśmy rezerwę na rzeczy okazjonalne. Dzięki temu łatwiej oszacować, ile jesteśmy w stanie odłożyć i na jaki kredyt nas stać.

Gdzie szukać?

Odpowiedź jest prosta: w internecie. My korzystaliśmy z najpopularniejszych wyszukiwarek nieruchomości między innymi Otodom.pl, Gumtree.pl, Morizon.pl,  Domiporta.pl. Tu na dwie rzeczy warto zwrócić uwagę. Po pierwsze, jak wam wpadnie w oko jakiś dom to wrzućcie jego fotki w wyszukiwarkę obrazów google i zerknijcie też na innych portalach czy nie jest wystawiony na sprzedaż przez inną agencję. Tak odkryliśmy, że domy, które były w kręgu naszych zainteresowań w zależności od portalu i agencji mogły być nawet kilkadziesiąt tysięcy droższe lub tańsze.

Po drugie warto też wejść na strony mniejszych agencji, czasem fajne ogłoszenia giną w gąszczu tych promowanych i nie sposób jest ich znaleźć. Nasz patent był następujący: na dużym portalu znajdowaliśmy ogłoszenie, patrzyliśmy, jaka to agencja i wchodziliśmy na jej stronę. Pomogło nam to też już wstępnie zweryfikować, z kim mamy do czynienia.

Agencje nieruchomości

I to mógłby spokojnie być wątek na kolejny wpis. Obejrzeliśmy kilkadziesiąt domów i spotkaliśmy co najmniej kilkunastu agentów. Doświadczenia mamy tak różne, że postanowiłam zasięgnąć języka u kuzynki, która swoją agencję prowadzi już od kilku dobrych lat.

To, co musicie wiedzieć – obecna sytuacja na rynku nieruchomości jest wynikiem ustawy z 2012 roku, znoszącej licencje między innymi dla pośredników w obrocie nieruchomościami i zarządców nieruchomości. W założeniu miała ona poprawić konkurencyjność i zapewnić spadek cen. To niestety tylko hipoteza, którą życie mocno zweryfikowało. Teraz w zakupie nieruchomości może pośredniczyć każdy, więc ciężko jest zweryfikować jakość świadczonych usług. Tym bardziej, że klienci nie wiedzą czego wymagać. No ale wyobraźmy sobie system idealny:

Jeśli sprzedajesz dom lub mieszkanie:

  • masz prawo negocjować stawkę! W Warszawie jest to standardowo od 1,5 do 3% wartości transakcji;
  • rozważ podpisanie umowy na wyłączność z jedną tylko agencją. Dzięki temu będziesz miał pewność, kogo wpuszczasz do domu i za jaką cenę sprzedajesz nieruchomość (patrz punkt powyżej);
  • w idealnym świecie to agent powinien mieć klucze i nie zawracać Ci głowy odwiedzinami kolejnych interesantów;
  • to agent powinien przygotować nieruchomość do sprzedaży —> nie od dziś wiadomo, że zapach ciasta sprzedaje się lepiej niż zapach smażonych ryb. Przy czym nie mówimy tu o klasycznym homestagingu, ale o obiektywnym zweryfikowaniu zalet i wad nieruchomości oraz odpowiednim ich wyeksponowaniu;
  • agent powinien zaproponować projekt umowy przedwstępnej;
  • agent powinien pomóc Wam zebrać wszystkie dokumenty niezbędne do sprzedaży. Tu zastrzeżeniem jest „w miarę możliwości” niestety w niektórych urzędach trzeba pojawić się osobiście;
  • agent może pomóc umówić spotkanie z notariuszem w celu dopełnienia formalności;
  • no i oczywiście na jego barkach spoczywa promowanie ogłoszenia.

A teraz pomyślcie, ilu takich agentów spotkaliście???

Jeśli chcesz kupić dom lub mieszkanie…

Obecnie rzadko kiedy udaje się to zrobić bez pomocy pośrednika, ale warto próbować, chyba że trafi się Wam naprawdę fajna firma.

  • Przede wszystkim, to nie Ty powinieneś płacić prowizję. Jeśli sam znalazłeś ogłoszenie, to znaczy że agencja nic dla Ciebie nie zrobiła. Moja rada – szukaj agencji, które nie pobierają opłat od kupujących. Taka deklaracja na wstępie od razu wzbudzała moje zaufanie. Nam udało się spotkać dwie takie agencje, które spełniły powyższy warunek, ale też bardzo proaktywnie działały. Zebrały wywiad, czego szukamy, co w jakich okolicach i cenach nas interesuje i podsyłały propozycje. W takim wypadku, gdyby akurat coś udało się znaleźć, to nie miałabym żadnych oporów, żeby im zapłacić.
  • Jeśli już agencja wymaga opłaty, a Ty nie chcesz odpuścić, pamiętaj że masz prawo negocjować stawki. Dokładnie tak, jak w przypadku stawki przy sprzedaży mieszkania, spotkaliśmy się z widełkami od 1,5 do 3% wartości nieruchomości. Z jednego domu zrezygnowaliśmy właśnie ze względu na arogancję agentki, która nie była otwarta na negocjacje.

Musicie pamiętać, że rynek jest już tak nasycony różnymi agencjami, że niestety każda z nich walcząc o przetrwanie walczy właściwie o ten „złoty strzał”, który zapewni im utrzymanie przez kolejnych kilka miesięcy.

Notariusz

I tu kolejne kruczki prawne przed Wami… W rozporządzeniu zapisane są maksymalne stawki taksy notarialnej, jaką może pobrać od nas notariusz. Zazwyczaj określane są one widełkami.

Czynności cywilno-prawne o wartości do 3 tys. złotych – stawka wynosi 100 złotych,powyżej wartości 60 000 złotych do 1 000 000 złotych – 1010 + 4% nadwyżki od kwoty powyżej 60 000 pln. Czyli zakładając, że nasza nieruchomość kosztuje 100 000 złotych, koszty notariusza wyniosą: 1010+1600= 2610 zł.

Brzmi skomplikowanie, ale w internecie możecie znaleźć całkiem do rzeczy kalkulatory, które pomogą Wam zorientować się w tych kosztach. Pamiętajcie też, że podane stawki są cenami maksymalnymi, więc zawsze warto szukać notariusza, który podchodzi też do sprawy w ludzki sposób i może zaproponować niższą kwotę. Mi zdarzyła się kiedyś taka sytuacja, że za dokładnie tę samą usługę jeden notariusz zażądał pełnej stawki, a drugi tylko połowę… zgadnijcie którego wybrałam?

Przydatne linki:

Kalkulator opłat notarialnych

Kalkulator kosztów kredytu hipotecznego

Wykaz dokumentów niezbędnych do udzielenia kredytu

Audyt nieruchomości i gruntu

Samo znalezienie domu i ogarnięcie finansów, by go kupić to jeszcze nie koniec. Wręcz przeciwie zanim podpiszecie umowę koniecznie dopełnijcie formalności związanych ze sprawdzeniem stanu budynku, jego sytuacji prawnej ale także ewentualnych zmian w najbliższej okolicy.

Od dewelopera

Jeżeli dom jest z rynku pierwotnego, czyli od dewelopera warto poświęcić trochę czasu na sprawdzenie firmy, która odpowiadała za budowę ale także porównanie stanu faktycznego z obietnicami z planów. Mamy znowu górkę budowlaną, oddaje się bardzo dużo budynków, a to niestety oznacza, że nie które firmy goniąc za zyskami są skłonne do nieczystych zagrań.

Dlatego warto zacząć od podstaw czyli sprawdzenia wiarygodności samej firmy. W tym celu warto zerknąć do Krajowego Rejestru Sądowego by sprawdzić czy nie ma się do czynienia z niewypłacalnym dłużnikiem. Informacje na ten temat można znaleźć na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości (w katalogu on-line możesz wyszukać firmę i sprawdzić jej aktualną sytuację), w Monitorze Sądowym i Gospodarczym (bieżące informacje z KRS znajdują się w wydawanym przez Ministerstwo Sprawiedliwości dzienniku urzędowym, który można znaleźć w internecie) lub w wydziale rejestrowym sądu rejonowego.

Szczególnie warto zwrócić uwagę na ewentualne wierzytelności i zaległości (dział 4, rubryka 1 i 2) oraz informacje dot. toczących się postępowań sądowych, upadłościowych i układowych (dział 6, rubryki 1-7).

Sporo o sytuacji nieruchomości od dewelopera powie też księga wieczysta. Możesz poprosić o odpis inwestora lub znaleźć jej elektroniczny odpowiednik na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. W księgach są informacje o tym, jakie uprawnienia ma właściciel nieruchomości, kto jest aktualnym właścicielem i czy są w stosunku do niego podjęte jakieś egzekucje.

Warto też sprawdzić, jak finansowana jest inwestycja (kredyt, czy środki własne firmy), wiele informacji jest w tzw. prospekcie informacyjnym, który deweloper ma obowiązek sporządzić i udostępnić. To w nim powinny być informacje o pozwoleniach budowlanych, harmonogramie oddania realizacji, opis warunków odstąpienia od umowy ale także jakie mają być standardy wykończenia.

Rynek wtórny 

W przypadku kupowania już używanego domu jest o tyle łatwiej, że nieruchomość jest gotowa do obejrzenia. Ale i w tym wypadku trzeba koniecznie przejść się po urzędach i dogłębnie sprawdzić stan prawny nieruchomości.

Oto dokumenty, które koniecznie trzeba mieć sprawdzone i przygotowane:

Księga wieczysta także i tutaj jest podstawowym źródłem informacji o stanie prawnym nieruchomości. Wszelkie zmiany właściciela, podziały działki lub nieruchomości, wielkość nieruchomości, obciążenia hipoteki itp. są w niej wpisywane.

Podstawa nabycia nieruchomości, czyli dowód że właściciel jest właścicielem. Może to być akt notarialny, postanowienie sądu o nabyciu spadku. Dodatkowo notariusz zapyta o zaświadczenie z urzędu skarbowego, potwierdzające, że wszystkie opłaty związane ze spadkiem zostały uregulowane.

Wypis z rejestru gruntów – to zestawienie informacji o wszystkich gruntach i budynkach, które znajdują się na terenie powiatu, potwierdzi, że faktycznie działka ma taki rozmiar jaki przedstawia właściciel. Trzeba się po nie udać do starostwa. Można też skorzystać z portalu GEOPORTAL. Ale choć to oficjalny, urzędowy portal to właściwie daje wiedzę tylko poglądową.

Zaświadczenie z urzędu miasta lub gminy dotyczące zgodności z planem zagospodarowania przestrzennego (jeżeli taki istnieje).

Zaświadczenie od starosty, że działka nie jest objęta planem urządzania lasu. To dokument, który przeznacza określone obszary pod zalesienie i inwentaryzuje już zalesione. Tam, gdzie zaplanowano las nie można się budować.

Zaświadczenie z urzędu miasta lub gminy dotyczące osób zameldowanych w sprzedawanym domu. KONIECZNIE to sprawdzcie by nie kupić domu z lokatorami.

Plan zagospodarowania przestrzennego – warto obejrzeć go w wydziale architektury lub urbanistyki urzędu gminy. Nie ma on wprawdzie znaczenia dla formalności zakupowych ale to z niego dowiemy się czy przypadkiem w okolicy nie jest planowana budowa autostrady czy spalarni śmieci, a to wiedza którą dobrze mieć przed zakupem.

Od sprzedającego dom koniecznie wymagajmy kompletu dokumentów dotyczących stanu budynku.
W przypadku domów w miare nowych (budowanych po 1994 roku, bo od tamtej pory urzędy mają obowiązek przechowywać takie dokumenty) to pozwolenie na budowę, projekt architektoniczno-budowlany wraz z przyłączami, potwierdzenie zakończenia budowy. Ale i w przypadku starszych domów wymagajcie potwierdzenia, że to nie była samowola budowlana a jeżeli tak się stało to by właściciel ją zarejestrował.

Inne ważne dokumenty to: protokoły odbiorów instalacji gazowej i elektrycznej, przewodów spalinowych i wentylacyjnych, umowy z przedsiębiorstwami dostarczającymi rachunki za te usługi i protokoły z obowiązkowych kontroli stanu technicznego instalacji przewodów kominowych.

Koniecznie od właściciela zażądajcie też dokumentów potwierdzających nie zaleganie z podatkami od nieruchomości, spadków i darowizn. Zdarzają się przypadki, że komornik przy braku tych opłat wchodzi na nieruchomość nawet po zmianie jej właściciela więc lepiej nie dopuścić do takich kłopotów.

Na koniec zostaje jeszcze tylko przy podpisywaniu umowy wyszczególnić co z wyposażenia domu (np. sanitariaty, meble w zabudowie) zostaje także sprzedane.

Dużo tego i dlatego właśnie z kupowaniem domu to nie taka prosta przeprawa. Ale mam nadzieję, że przyda Wam się takie podsumowanie i zrobicie z niego dobry użytek!

A jak macie jakieś własne doświadczenia z kupowaniem domów i haczykami na które koniecznie trzeba zwracać uwagę to dajcie nam znać.

Wasza

Alicja

0 Udostępnij